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2016年11月10日

大阪市の特区民泊説明会の報告

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1.大阪特区民泊の許認可をとるとBooking.comに掲載できる

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2016年10月31日より大阪市の特区民泊に対する許認可がスタートしました。
大阪府は今年の春より国家戦略特区に基づき民泊の許認可をスタートさせていましたが、大阪市もようやくスタートしました。

裏を返せば、大阪市にあるほとんどの民泊は「闇民泊」状態だったわけですね。

大きなメリットとしては「Booking.com」に掲載できるということです。
※エアヌシはBooking.com社の日本法人の担当者と直接やり取りしています。

Booking.comは言わずと知れた世界最大のホテル予約サイトで、私も海外に行くときはよく利用しています。

Booking.comの最大の強みは、大幅な単価UPが見込めるということです。
airbnbの2倍~4倍の単価が見込めるでしょう。

BookingはWeb上での決済をもっていないのでノーショーなどのリスクはありますが、事前Web決済を導入する必要性は出てくるでしょう。
Booking.comに限らず、Expedia/Hostel world/Hoster bookersなど他のポータルサイトにも掲載可能になってくると考えられます。

現時点でAgodaに掲載するには許認可の提出義務はないようですが、参入障壁が低い分すぐにairbnbと同じくレッドーオーシャン化していくでしょう。
再現性の低いことを実現することが勝てるビジネスの鉄則ですから、
許認可をとることができればこれまで以上に大きなビジネスチャンスが待っています。

また許認可をとるために大阪市環境衛生課とよく連絡をしていますが、申請をされた方は11/9現在、まだ数組しかいないそうです。年末年始より最低宿泊日数が緩和されるのを見越して、事前相談されてる方は多いそうですけどね。

それでは現時点で入っている特区民泊の情報を解説します。

2.許認可をとるための大まかな手順

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3.最低宿泊日数と年間上限日数に関して

現時点で最低宿泊日数は6泊と決められていますが、10月25日に政府の閣議決定で2泊以上でOKに規制緩和されました。年間上限日数は現時点では設ける予定はありません。

年明けの通常国会で提出される民泊新法では年間上限日数が設定されると言われていますが、大阪市は民泊特区なので新法の影響はありません。

つまり大阪市内の民泊はかなり近い未来に「2泊以上、年間上限日数はなし」ということになります。

4.最大の難関である消防法

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↑↑ 自動火災報知機の設置に関する概要 ↑↑

今回の特区民泊規制緩和がされても、実際に申請される方は1-2割ほどにとどまるのではないかと予想しています。

その理由がこの消防法です。

民泊に使う建物は、建築基準法では共同住宅(検査済証は不要!)、消防法では「ホテル等宿所」の扱いになります。

つまり「マンションの一室で民泊はOKだが、消防設備はホテルと同等レベル」を求められます。

その中で最も必要なのは「自動火災報知機」いわゆる自火報というやつです。

自火報の基準も300㎡未満、500㎡以上、1000㎡以上、民泊で使用する専有面積がマンション全体の10%を超えているか、自家発電装置やスプリンクラーが必要など、建物によりかなりかわってくるので消防署に直接問い合わせる必要があります。

5.ゴミは事業ごみとして民間の業者に依頼

民泊ででるゴミは家庭ごみではないため大阪市の回収に委託することができません。
民間の回収業者に依頼する必要があります。
安ければ1件3000-5000円/月で請け負ってくれる業者もあります。

6.最低㎡数は25平米以上

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旅館業法の簡易宿所の場合は一人当たり3.3㎡が必要ですが、民泊の場合は25平米以上の専有面積が必要です。

7.近隣への説明義務

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民泊を始めるという通知を対面または書面にて近隣の方々に告知する義務があります。
説明の義務であって、承諾をとらなければならないというわけではありません。

こういう言い方をすると適当に処理しがちな人もいると思いますが、民泊には近隣の理解が必要です。
近隣の方々の理解が得られると、ゲストが道に迷ったりしているとよく助けてくださいます。

8.分譲マンションは基本的にNG

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大阪市内で行われてる民泊のうちおそらく80%前後が転貸だと言われています。
その中で半数以上はオーナーに無許可で(居住すると嘘をついて)民泊をこっそり営業しています。

今回、賃貸マンションの場合は賃貸契約書に「民泊OK」との記載(覚書でもOK)が必要です。
また分譲マンションの場合は部屋のオーナーで結成された管理組合でも許可がとれている(何かそれを証明できるもの)が必要です。

家主さんと人間関係や同意が取れている場合は転貸でも許可をとれますが、分譲マンションの場合は管理組合とよほどいい関係を作らないと難しいかもしれませんね。

私のクライアントで分譲マンションのオーナー様もいますが、その方は組合で許可がとれそうだということで民泊許可に向けて動いています。

決して「分譲マンション=民泊NG」ではありませんが、きわめて難しいと言わざるを得ません。

9.消防や環境衛生課への相談は代理人(委任状不要)でもOK

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エアヌシのクライアントの多くは不動産オーナーであるケースが多いため、エアヌシが代理で調査をすることもあります。ただし費用をいただいて行政の申請業務を代行するには行政書士の資格が必要なため、簡単な下調べのみ対応しています。

しかし、個人でも十分に申請できる範囲ですのでまずは大阪市の環境衛生課に問い合わせて事前相談をうけることをおススメします。

大阪市環境衛生課:06-6647-0692

まとめ

10月31日より許認可制になりましたが、2泊3日になるのを見越して準備をしている方が増えてきたように感じます。
今後大阪市が取り締まりを強化するため、無断民泊や闇民泊はどんどん淘汰されていくでしょう。

一方不動産オーナーにとっては許認可を受け数々のポータルサイトで民泊を旅行者に提供することで、とても大きなビジネスになります。

近頃は一戸建てを購入し民泊に改装する案件も増えてきました。

「旅行者は爆発的に増え、宿泊施設は全然足りてない、だけどairbnbでは供給過多。」

これが大阪の民泊の現状です。

この大きな市場を取りに行くためには、民泊の許認可をできるだけ早く取得し、数々のポータルサイトでの集客に移行しましょう。

民泊にご興味のある不動産オーナー様はお気軽にお問合せください。


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